2019年7月4日
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【第一財經】坐乘大灣區東風,越秀地產又一春
日期:2019年02月28日 22:02:43
     夙夕經營36載的越秀地產(00123.HK)又迎來公司發展史上最好的一個機遇。

218日,中共中央、國務院印發了《粵港澳大灣區發展規劃綱要》,萬眾矚目的粵港澳大灣區規劃終于掀開面紗。規劃指出,建設粵港澳大灣區,既是新時代推動形成全面開放新格局的新嘗試,也是推動一國兩制事業發展的新實踐。

在這一千年大計面前,早已謀篇布局的越秀地產躊躇滿志。

227日,該集團發布2018年度業績報告顯示,公司合計1941萬平方米土地儲備中,約48%位于大灣區,僅2018年新增項目儲備中,90%落子在大灣區各大城市。

 

該集團董事長、執行董事林昭遠表示,2019年,集團在穩增長的基礎上,在大灣區的表現值得期待,預計灣區新開項目為8個,占全國新開項目之半壁。

經營績效提升顯著

2018年,越秀地產圍繞經營驅動提質量,突破創新促發展的年度工作主題,通過提升經營管理能力和創新發展模式,打造企業發展的內生動力和核心能力,實現了經營業務持續穩定增長。

數據顯示,集團實現營業收入約為人民幣264.3億元,同比上升11.1%。毛利率約為31.8%,同比上升6. 1個百分點。權益持有人應占盈利約為人民幣27.3億元,同比上升20.7%。核心凈利潤(權益持有人應占盈利不計投資物業評估凈增值額和相關稅項影響及錄入綜合損益表的凈匯兌虧損)約為人民幣28.1億元,同比上升19.6%

期間,越秀地產主營之房地產業務面對不斷加強的行業調控政策和嚴峻復雜的外部市場環境,但集團因應不同區域市場的具體情況,適時調整銷售策略,加快銷售節奏和資金回款,取得了良好的銷售成績。

2018年,合同銷售(連同合營公司項目的銷售)金額約人民幣577.8億元,同比上升41.4%;合同銷售面積約為277萬平方米,同比上升24.7%,完成全年合同銷售目標人民幣550億元的約105.1%。合同銷售均價達到每平方米人民幣20,900元,同比上升13.6%。其中粵港澳大灣區、長三角和中部地區總計實現合同銷售約人民幣536.8億元,約占本集團合同銷售的92.9%

超額完成銷售任務的同時,越秀地產在2018年通過國企合作、競拍及并購多種模式,以較低溢價于廣州、江門、武漢、襄陽、蘇州、煙臺、青島、濟南等8個城市新增優質土地16幅,總建筑面積約為505萬平方米,按權益計算建筑面積約為192萬平方米。

截至20181231日,該集團的總土地儲備約為1941萬平方米。在區域發展布局上,以粵港澳大灣區、長三角和中部地區為三大增長極。其土地儲備分布于全國14個城市,其中約86.3%位于粵港澳大灣區、長三角和中部三大核心增長區域。

穩健財務支撐后續發展

作為以穩見長的房企之一,越秀地產始終保持著寬松的財務彈性,各項財務指標均處于良好狀態。

報告期末,集團的現金及現金等價物及監控戶存款總額約為人民幣271.6億元,較年初上升30.6%;凈借貸比率為61.2%,較年初下降11.6個百分點。

2018年,該集團充份發揮境內外多元融資渠道的優勢,加強資金管理,優化融資模式。報告期內,本集團成功在境外發行8億美元3年期和4億美元5.5年期公司債券,票面息率分別為4.875%5.375%;在境內發行人民幣8億元3年期和人民幣7億元5年期公司債券,票面息率分別為4.24%4.25%,優化了債務年期組合和債務結構。

林昭遠表示,公司總債務僅有500多億,其中10%左右為短期債務,而兩年內需償還債務也不超過30%,這意味著公司現有現金足以覆蓋未來兩年的債務,可謂安全邊際極高。未來,公司仍將努力降低債務成本,優化債務結構,讓成本管控再上一個臺階。

同時,集團截至2018年末之已銷售未結轉資源為639億,其中可并表金額為484億,這為公司未來兩三年的業績增長奠定穩健基石。

新業務方面,集團致力于打造商業運營能力,將商業地產發展為本集團業績的穩定器。期內,集團以人民幣5.57億元的總代價向越秀房產基金出售優質物業杭州維多利商務中心,進一步落實開發+運營+金融的發展模式。截至2018年年底,本集團直接持有出租投資物業約81萬平方米,實現約人民幣6.85億元的租金收入,同比上升10.8%。本集團持股36.12%的越秀房產基金持有出租性商業物業約97萬平方米,全年實現收入約人民幣20.3億元,同比上升9.6%

此外,公司的城市更新業務整體進展順利,「軌道+物業」開發模式取得實質進展;養老地產發展格局全面打開,住房租賃業務也穩步推進。

新年一年,越秀地產確立了680億的合同銷售目標,較上年同期增長18%。而土地獲取方面,將繼續發揮國企優勢,在國企合作、軌道交通合作領域方面進行更多地布局與開拓,不斷尋找優質低價的項目儲備。

林昭遠表示:展望2019年,集團將把握國家粵港澳大灣區規劃綱要正式出臺的戰略契機,深耕大灣區重點城市,鞏固公司大灣區的市場領導地位,做優做強住宅和商業開發核心經營業務。重點孵化城市更新、養老產業、長租公寓等新業務,全面提升房地產價值鏈各環節的專業水平和競爭能力,推動本集團業務實現快速和高質量發展,不斷為股東創造價值。

與廣州地鐵深度合作

就在越秀地產宣布將加大與城市軌道交通進行合作的同時,該公司的一則公告便披露了該項工作的推進情況。

27日晚間,越秀地產還發布公告稱,公司日前與廣州地鐵簽訂認購協議,廣州地鐵認購方按每股認購股份2.00港元的認購價,認購30.8億股認購股份。認購股份相當于通過配發及發行認購股份經擴大的已發行股份總數約19.9%。認購價格較聯交所所報的收市價每股1.64港元溢價約22.0%

根據認購協議條款及條件,廣州地鐵認購方將有權提名一名候選人,提呈董事會委任為非執行董事,倘廣州地鐵認購方持有已發行股份總數不足10%,則提名權須中止。

交易完成后,廣州地鐵將成為越秀地產第二大股東。

越秀地產表示,通過定向增發引入廣州地鐵作為第二大股東后,公司股東基礎更為牢固,也為將來與廣州地鐵的合作奠定穩固基礎。同時,廣州地鐵成為戰略股東也有利于公司深耕大灣區業務發展,將來,越秀地產將與廣州地鐵在物業開發、商業經營以及對外服務領域開展深度合作。

該集團還在公告中披露,與廣州地鐵達成一個項目收購協議,即越秀地產還透過旗下子公司,收購廣州地鐵參股的一個項目品秀星圖,從而成為持有該項目86%股權的最大股東。資料顯示,該項目總占地面積42萬平方米,總建筑面積133萬平房子,位于廣州地鐵13號線官湖站地鐵上蓋。

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